Como resultado de esta mayor concienciación, se ha producido una oleada de reclamaciones y acciones judiciales en todo el país. Muchas de estas reclamaciones están respaldadas por fallos judiciales que determinan que ciertas cláusulas impuestas por los bancos eran abusivas y, por tanto, nulas. Estas sentencias han sentado un precedente que permite a los consumidores recuperar gastos como los de notaría, registro de la propiedad, gestoría, e incluso algunos costes de tasación. Además, el apoyo de instituciones europeas, como el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), ha reforzado aún más la posición de los afectados, motivando a más personas a emprender acciones legales contra sus entidades bancarias.
Ante esta situación, es fundamental que los consumidores entiendan qué gastos pueden reclamar y cuál es el proceso adecuado para hacerlo. En este artículo, te guiaremos paso a paso para que conozcas qué costes puedes recuperar, cómo iniciar una reclamación efectiva, y cuáles son las vías más recomendables para proceder, tanto de manera extrajudicial como judicial. La información y el asesoramiento adecuados son clave para maximizar las posibilidades de éxito en tu reclamación y para que puedas recuperar el dinero pagado de más en los gastos de tu hipoteca.
¿Qué Son los Gastos de Hipoteca?
Cuando se formaliza un préstamo hipotecario, existen una serie de gastos asociados a la constitución de dicha hipoteca. Estos gastos pueden incluir:
- Notaría: Costes relacionados con la redacción y firma de la escritura de la hipoteca ante notario.
- Registro de la Propiedad: Gastos para inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
- Gestoría: Honorarios de la gestoría que tramita la inscripción de la hipoteca en el registro.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Un impuesto autonómico que grava la formalización de documentos notariales, incluyendo las hipotecas.
- Tasación del Inmueble: Coste de la valoración del inmueble que garantiza la hipoteca.
¿Por Qué Puedo Reclamar los Gastos de Hipoteca?
La controversia sobre los gastos hipotecarios surge principalmente de las cláusulas abusivas que muchas entidades bancarias incluyeron en sus contratos hipotecarios. En diciembre de 2015, el Tribunal Supremo de España dictaminó que es abusivo que el banco imponga al cliente la totalidad de estos gastos, ya que muchos de ellos deben ser compartidos o asumidos por la entidad financiera.
En 2018, el Tribunal Supremo ratificó que algunas de estas cláusulas eran injustas y ordenó que los bancos devolvieran ciertos gastos a los consumidores. A partir de ahí, miles de consumidores comenzaron a reclamar la devolución de los gastos de formalización de hipoteca, y en 2019, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) también falló a favor de los consumidores, reforzando aún más la posición de los afectados.
¿Qué Gastos de Hipoteca Puedo Reclamar?
La jurisprudencia actual permite reclamar los siguientes gastos:
- Notaría: Se puede reclamar el 50% de los gastos de la escritura de la hipoteca, ya que tanto el banco como el cliente se benefician de la formalización del contrato.
- Registro de la Propiedad: Este gasto debe ser asumido en su totalidad por el banco, ya que es el principal beneficiario de la inscripción de la hipoteca.
- Gestoría: Se puede reclamar el 100% de los gastos de gestoría, dado que es el banco quien requiere esta gestión.
- Tasación del Inmueble: Existe cierta discrepancia sobre si este gasto puede ser reclamado, pero cada vez más jueces están fallando a favor del consumidor.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Desde 2018, el Tribunal Supremo determinó que este impuesto debe ser pagado por el cliente, por lo que en la mayoría de los casos, este gasto no es reclamable. No obstante, existen algunas excepciones específicas dependiendo de la Comunidad Autónoma y la interpretación judicial.
Pasos para Reclamar los Gastos de Hipoteca
1. Reunir Toda la Documentación Necesaria
Antes de iniciar cualquier reclamación, es fundamental reunir todos los documentos relevantes, incluyendo:
- Copia de la escritura de la hipoteca.
- Facturas de los gastos de notaría, registro, gestoría, y tasación.
- Recibos de pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (si aplicable).
- Comunicaciones previas con el banco (si las hay).
2. Presentar una Reclamación Ante el Banco
El primer paso formal es presentar una reclamación directamente al banco. Puedes hacerlo a través del servicio de atención al cliente de la entidad financiera, detallando tu solicitud de devolución de los gastos, y adjuntando todas las pruebas necesarias. El banco tiene un plazo de dos meses para responder a tu reclamación.
3. Recurrir al Banco de España
Si el banco no responde o rechaza tu solicitud, puedes presentar una queja ante el Banco de España. Esta institución actúa como mediadora y puede emitir un informe no vinculante sobre la reclamación, que puede ser favorable o desfavorable. Aunque no obliga al banco a acatar la resolución, puede ser un respaldo adicional para tu caso.
4. Acudir a la Vía Judicial
Si no has obtenido una respuesta satisfactoria a través de los pasos anteriores, puedes interponer una demanda judicial. En este punto, es recomendable contar con la asistencia de un abogado especializado en derecho bancario y de consumo. La demanda se presenta en el Juzgado de Primera Instancia de la localidad donde se encuentra la vivienda hipotecada.
Costes y Plazos de la Reclamación
Es importante tener en cuenta que las reclamaciones judiciales pueden conllevar ciertos costes, como honorarios de abogados y procuradores. No obstante, muchos bufetes de abogados trabajan bajo la modalidad de «a éxito», es decir, no cobran si no se gana el caso.
En cuanto a los plazos, el Tribunal Supremo de España ha dictaminado que no existe un plazo específico para reclamar estos gastos, dado que se consideran cláusulas abusivas y, por tanto, imprescriptibles. Sin embargo, algunos jueces interpretan que el plazo de reclamación es de 5 años desde que se declaró la nulidad de la cláusula, por lo que es recomendable actuar cuanto antes.
Consejos Adicionales
- Consulta con un Abogado Especializado: Es aconsejable buscar asesoramiento legal antes de iniciar cualquier reclamación. Un abogado especializado podrá evaluar tu caso específico y ayudarte a preparar una estrategia adecuada.
- Mantén Toda la Documentación en Orden: Guarda copias de todas las comunicaciones con el banco, así como los recibos y facturas originales. Esta documentación será esencial en el proceso de reclamación.
- Infórmate sobre las Actualizaciones Legales: La normativa y la jurisprudencia en materia de gastos hipotecarios están en constante evolución. Mantente informado sobre las últimas sentencias y cambios legales que puedan afectar tu reclamación.
Resumen:
Reclamar los gastos de hipoteca en España es un derecho que los consumidores pueden y deben ejercer para recuperar el dinero pagado indebidamente a la hora de formalizar su préstamo hipotecario. En muchos contratos hipotecarios, los bancos incluyeron cláusulas abusivas que obligaron a los clientes a asumir la totalidad de los gastos de formalización, cuando en realidad muchos de estos costes deben ser compartidos o asumidos por la entidad financiera. La jurisprudencia y diversas sentencias judiciales han ratificado que esta práctica es injusta y que los consumidores tienen derecho a exigir la devolución de estos importes.
Aunque el proceso de reclamación puede parecer complejo al principio, con la información adecuada y el apoyo de profesionales especializados, es posible recuperar una parte significativa de los gastos de formalización. Es importante comprender cuáles son los gastos reclamables, cómo se distribuyen entre el banco y el cliente, y cuáles son los pasos específicos para iniciar el proceso de reclamación. Además, en la mayoría de los casos, los tribunales han fallado a favor de los consumidores, lo que refuerza la probabilidad de éxito al ejercer este derecho.
Es esencial tener en cuenta que cada caso es único, ya que los resultados de las reclamaciones pueden variar dependiendo de la interpretación judicial, la documentación presentada y las circunstancias específicas de cada contrato. Por ello, actuar con diligencia y contar con el asesoramiento de un abogado de derecho bancario y consumo puede marcar la diferencia en el éxito de la reclamación. Un buen asesoramiento legal en reclamaciones bancarias permitirá identificar las cláusulas abusivas, reunir las pruebas necesarias y presentar la reclamación de manera adecuada, maximizando así las posibilidades de recuperar los gastos hipotecarios pagados indebidamente.